2025年，回望李嘉诚2018年关于中国房地产市场“未来五年将回归合理，行业面临大洗牌”的预言，其精准性令人震撼。七年时间，中国楼市经历了深刻的价值重估，预言已逐步成为现实。
全国百城二手住宅平均价格已连续28个月下跌，跌幅达27%；新建商品住宅成交面积同比下降亦达27%。曾经被视为“只涨不跌”的房产，如今却贴满了“急售”、“业主降价”的标签，随处可见。北京、上海等13个城市二手房挂牌量突破10万套，部分房主甚至降价20%仍难以脱手。一位郑州业主悲叹，2019年购入的“潜力盘”，如今价格腰斩，看房者寥寥。上海一位购房者2022年以400万元购入的房产，现市场价仅剩245万元，账面损失近40%。这并非个例，而是全国范围内的普遍现象。开发商亦苦不堪言，TOP100房企销售额同比下降32.9%，新房库存持续累积，2024年全国商品房待售面积同比激增12.7%，按每套90平方米计算，积压房源超过828万套。
四大征兆清晰地预示着2025年房价的走向：
展开剩余66%征兆一：供过于求的房屋库存。住建部数据显示，全国房屋总量已达6亿栋，按每栋住5人计算，可容纳30亿人，远超14亿人口的实际需求。尽管建房速度放缓，但库存压力持续增加，严重过剩。
征兆二：居民购房能力下降。2025年一季度，全国居民人均可支配收入名义增长6%，但个税收入却大幅下降15.9%，实际收入缩水，支撑高房价的基础日渐瓦解。
征兆三：城镇化进程接近天花板。我国城镇化率已达65%，接近发达国家70%的水平，农村人口大规模进城购房的时代已结束，依靠新增城镇人口拉动房价上涨的预期不再现实。
征兆四：需求结构的转变。全国城镇家庭住房自有率高达88%，其中42%的家庭拥有两套及以上住房。同时，人口出生率持续走低，老龄化加剧，未来年轻人或可通过继承解决住房问题，无需背负30年房贷。
手握多套房产的家庭正面临三重困境：
一是持房成本飙升。2025年房产税试点范围进一步扩大，拥有两套及以上房产的家庭将被征税。一线城市按房产评估价的1%征收，一套500万元的房产每年需缴纳5万元税款，对普通家庭造成沉重负担。
二是资产大幅缩水。在楼市狂热期盲目购入郊区、新区或三四线房产的家庭，资产大幅缩水。部分东北城市房价从2021年的1.2万元/㎡跌至2025年的6500元/㎡，跌幅超过40%。
三是流动性枯竭。市场已从卖方市场转向买方市场，卖房难度加大。一位炒房客去年试图以420万元出售市价500万元的房产，一年后仍未成交。购房者更加挑剔，户型差、楼层低、无学区的房产首当其冲被淘汰。
与之形成鲜明对比的是，租赁市场蓬勃发展。李嘉诚的预言中也提到租赁市场的发展前景。随着地方租房落户政策的落地，年轻人更倾向于灵活的租房模式，无需背负30年房贷。上海等城市的老旧小区因租售比提高而受到投资者青睐，市场格局正在悄然转变。
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